Какие налоги платит владелец жилья за границей

Цена квартиры или дома — только часть расходов будущего собственника. После заключения сделки могут возникнуть ежегодные платежи, муниципальные сборы и обязательства, связанные с арендой или последующей продажей объекта. Их состав зависит от законодательства страны, региона, статуса владельца и способа использования недвижимости.

Единой системы налогообложения зарубежного жилья не существует. Поэтому финансовые обязательства следует рассчитывать для конкретной юрисдикции, учитывая не только местные правила, но и налоговое резидентство покупателя.

Налоги и сборы при покупке недвижимости

Первая группа расходов возникает непосредственно при оформлении сделки. В одних странах покупатель платит налог на переход права собственности, в других — гербовый сбор, регистрационную пошлину или несколько платежей одновременно.

Размер обязательств может зависеть от следующих факторов:

• стоимости объекта, указанной в договоре или определенной оценщиком;

• кадастровой либо расчетной стоимости;

• типа недвижимости;

• статуса покупателя;

• количества принадлежащих ему объектов;

• приобретения жилья на первичном или вторичном рынке;

• региона и муниципалитета, где находится дом или квартира.

Отдельно оплачиваются услуги нотариуса, регистратора, переводчика, юриста и технического специалиста. Формально они не всегда относятся к налогам, но входят в бюджет сделки. В некоторых юрисдикциях дополнительные расходы при оформлении составляют заметную долю от цены объекта, поэтому их необходимо рассчитывать до подписания договора.

Сравнивая страны с дешевой недвижимостю https://avirondevelopment.ru/blog/v-kakikh-stranakh-samaya-deshevaya-nedvizhimost-gde-luchshe-kupit-dom-za-granitsey/ важно смотреть не только на объявления. Низкая стоимость жилья может сочетаться с высокими регистрационными платежами, дорогим содержанием или повышенными ставками для иностранных владельцев.

Ежегодный налог на имущество

После регистрации права собственности во многих странах возникает регулярный налог на недвижимость. Обычно его начисляют один раз в год, хотя местные правила могут предусматривать несколько платежных периодов.

Налоговую базу определяют по кадастровой, оценочной, рыночной или условной стоимости объекта. Цена из договора купли-продажи не всегда используется для расчета. Ставка может различаться в зависимости от площади, назначения помещения, местоположения и наличия у владельца другой недвижимости.

В отдельных странах основное жилье облагается по сниженной ставке, а второй дом или объект для отдыха — по повышенной. Льготы могут предоставляться постоянным жителям, пенсионерам, семьям с детьми и собственникам недвижимости определенной стоимости. Иностранцу такие послабления доступны не всегда.

Порядок начисления следует уточнять в местной налоговой службе. Например, официальный портал ЕС прямо указывает, что налоги при покупке, продаже и владении объектом регулируются национальными правилами каждой страны. Проверять их рекомендуется на государственном ресурсе выбранной юрисдикции.

Муниципальные платежи и расходы на содержание

Помимо налога на имущество собственник может оплачивать местные сборы. Они направляются на содержание городской инфраструктуры, вывоз отходов, освещение улиц, канализацию и другие муниципальные услуги.

Состав платежей зависит от страны и населенного пункта. В одном регионе они включаются в ежегодный налог, в другом выставляются отдельными счетами. Иногда сумма рассчитывается с учетом площади дома, числа проживающих или характеристик земельного участка.

К регулярным расходам также относятся:

• взносы управляющей компании или товарищества собственников;

• страхование недвижимости;

• обслуживание инженерных систем;

• охрана территории;

• коммунальные платежи;

• содержание бассейна, сада или придомовой территории;

• обязательный ремонт общих частей здания.

Эти затраты нельзя смешивать с налогами, однако именно они часто определяют реальную стоимость владения. Перед покупкой полезно запросить счета предыдущего собственника за последние 12 месяцев и выяснить, планируются ли крупные работы в доме.

Налогообложение дохода от аренды

Если зарубежная недвижимость сдается, полученные платежи обычно признаются доходом. Владелец может быть обязан зарегистрироваться в местной налоговой системе, подавать декларацию и перечислять налог в стране расположения объекта.

В некоторых юрисдикциях разрешено уменьшать налогооблагаемый доход на подтвержденные расходы. К ним могут относиться ремонт, страхование, услуги управляющей компании, комиссия агента и проценты по кредиту. Перечень допустимых вычетов и требования к документам определяются местным законодательством.

Для краткосрочной аренды нередко действуют дополнительные правила:

• регистрация объекта в муниципальном реестре;

• получение лицензии или разрешения;

• сбор туристического налога с гостей;

• передача сведений о проживающих;

• соблюдение ограничений по количеству дней сдачи.

Нарушение этих требований может привести к штрафам, даже если налог с дохода был уплачен. Поэтому до размещения объявления необходимо проверить не только общенациональные нормы, но и правила конкретного города.

Что придется заплатить при продаже жилья

Продажа зарубежной недвижимости способна повлечь налог на прирост капитала. Обычно облагается не вся сумма сделки, а разница между доходом от продажи и расходами на приобретение. В расчет могут приниматься регистрационные сборы, подтвержденные затраты на улучшение объекта и комиссия посредника.

На итоговую сумму влияют срок владения, налоговый статус продавца, назначение жилья и предусмотренные законом льготы. В некоторых странах освобождение предоставляется при продаже основного места жительства, но не распространяется на инвестиционную недвижимость или второй дом.

До выставления объекта на продажу стоит собрать договор покупки, платежные документы, счета за ремонт и подтверждения уплаченных сборов. Если расходы невозможно доказать, налоговая служба может не разрешить уменьшить базу.

Налоговое резидентство и двойное налогообложение

Владение объектом за рубежом создает обязанности прежде всего в стране его расположения. Однако доход от аренды или продажи может иметь значение и в государстве, налоговым резидентом которого является собственник.

Для владельца из России решающим является не гражданство само по себе, а налоговый статус. ФНС разъясняет, что доходы резидента РФ от зарубежных источников могут подлежать декларированию в России, а международные соглашения способны устанавливать особый порядок налогообложения и зачета уже уплаченных сумм.

Договор об избежании двойного налогообложения не означает автоматического освобождения от всех обязательств. Он определяет, какое государство вправе взимать налог и можно ли зачесть платеж, произведенный за границей. Для подтверждения обычно нужны декларация, справка иностранного налогового органа и документы об оплате.

Как заранее рассчитать расходы владельца

До заключения сделки целесообразно составить календарь обязательных платежей. В него включают разовые расходы при покупке, ежегодный налог на имущество, муниципальные сборы, содержание объекта и возможное налогообложение дохода.

Проверка должна охватывать несколько вопросов:

• какая стоимость используется как налоговая база;

• существуют ли повышенные ставки для нерезидентов;

• положены ли владельцу льготы;

• нужно ли получать местный налоговый номер;

• требуется ли ежегодная декларация;

• как облагаются аренда и продажа;

• действует ли соглашение об избежании двойного налогообложения;

• какие документы подтверждают расходы и уплату налогов.

Информацию лучше получать в налоговой службе выбранной страны и муниципалитете, а расчеты проверять у специалиста, работающего с международным налогообложением. Так можно оценить полную стоимость владения и избежать ситуации, когда доступная покупка превращается в объект с неожиданно дорогим содержанием.