Главная
Прежде чем принять недвижимость в залог, банк определяет не столько её рыночную цену, сколько залоговую стоимость — то есть ту сумму, которую он рассчитывает выручить при вынужденной продаже объекта в случае неисполнения заёмщиком обязательств. Именно поэтому оценка ведётся с консервативным подходом, а её результаты почти всегда оказываются ниже той цены, которую собственник видит в объявлениях о продаже аналогичных объектов.
Банки используют два основных подхода к оценке. Сравнительный подход опирается на анализ актуальных сделок и предложений по сопоставимым объектам — с учётом типа, местоположения, состояния помещений и других характеристик. Доходный подход применяется преимущественно для коммерческой недвижимости и предполагает расчёт стоимости исходя из ожидаемого денежного потока, который объект способен генерировать. В ряде случаев банк может задействовать и затратный подход, но для залоговой оценки недвижимости он используется реже.
Ключевое требование к предмету залога — возможность его стоимостной оценки, отчуждения и реализации на рынке. Иными словами, банк должен быть уверен, что объект в принципе можно оценить в деньгах, легально передать другому лицу и продать в разумные сроки. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, недвижимость в качестве обеспечения при залоговом кредитовании не рассматривается.
Оценку может проводить как независимая оценочная компания, так и собственные специалисты кредитной организации. Банк может рекомендовать заёмщику обратиться к аккредитованным оценщикам, однако отсутствие оценщика в перечне партнёров банка не является достаточным основанием для отказа в рассмотрении отчёта об оценке — заёмщик вправе привлечь любого оценщика, соответствующего требованиям законодательства РФ. Банк оставляет за собой право заказать дополнительную оценку или скорректировать результаты отчёта в соответствии со своей кредитной политикой.
Что снижает и что повышает оценочную стоимость объекта
На залоговую стоимость влияет множество факторов, и далеко не все из них очевидны для собственника. Начнём с того, что снижает оценку.
Нетипичность объекта. Крупногабаритные элитные квартиры, объекты с нестандартной планировкой или, наоборот, дешёвый неликвид в старых домах оцениваются банками существенно ниже рынка. Причина проста: в случае реализации такого объекта покупателя придётся искать долго, а банк заинтересован в быстрой продаже.
Обременения и юридические ограничения. Наличие залога, аренды или прописанных лиц способно снизить стоимость объекта на 10% и более, поскольку всё это затрудняет отчуждение и ограничивает круг потенциальных покупателей.
Состояние и характеристики объекта. Незаконные перепланировки, аварийное состояние дома, изношенные коммуникации, отсутствие отдельного входа или коммуникаций для загородных объектов — всё это работает против высокой оценки.
Расположение. Объекты в отдалённых или депрессивных районах, а также в населённых пунктах с низким спросом на недвижимость оцениваются с более значительным дисконтом.
Что же может повысить залоговую стоимость? Прежде всего — ликвидность объекта. Типовые квартиры в крупных городах, помещения с долгосрочными арендаторами, объекты с хорошим трафиком и в востребованных локациях банки оценивают выше, поскольку уверены в возможности их реализации. Наличие актуальных документов, отсутствие обременений и споров, круглогодичная пригодность для проживания — всё это также работает в плюс.
Отдельно стоит отметить, что эксклюзивная отделка и дизайнерский ремонт оказывают ограниченное влияние на залоговую оценку: банк в первую очередь оценивает ликвидность объекта, а не его эстетические характеристики. В отчётах об оценке улучшенная отделка может учитываться как ценообразующий фактор, однако её влияние на залоговую стоимость существенно ниже, чем на рыночную. Банк смотрит на объект как на актив для потенциальной продажи, а не как на жильё для себя.
Ликвидность залога: как банк оценивает риск
Ликвидность — центральное понятие в залоговом кредитовании. Банк оценивает не просто стоимость объекта, а вероятность его продажи на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. Для банковской недвижимости этот срок составляет не более 365 календарных дней. При этом обеспечение учитывается посредством дисконтирования по истечении 270 дней с момента возникновения оснований для обращения взыскания и не может учитываться по истечении 545 дней
Чем короче предполагаемый срок реализации и чем меньше потери стоимости при вынужденной продаже, тем выше ликвидность залога и тем меньший дисконт применяет банк. Для недвижимости в центральных районах крупных городов дисконт может составлять 15–20%, для типовых жилых объектов — в диапазоне 20–40%, для коммерческой недвижимости — 40–60%, а для редкого промышленного оборудования — 50–60%.
Ликвидность оценивается на этапе рассмотрения кредитной заявки и подтверждается в ходе последующего мониторинга. Если залог был признан ликвидным при выдаче кредита и за истекший период не произошло значительных изменений ни на рынке, ни в состоянии самого объекта, он сохраняет этот статус и при переоценке.
Банк учитывает и остаточный риск — вероятность того, что применяемые методы снижения риска не дадут ожидаемого эффекта. Это касается как правовых аспектов (например, оспаривание сделки), так и рыночных — резкого падения цен на недвижимость. Именно поэтому в залоговую стоимость закладывается не только текущая конъюнктура, но и запас на возможное ухудшение ситуации.
Влияние оценки на сумму кредита под залог недвижимости
Результат оценки напрямую определяет, сколько денег заёмщик получит на руки. Банк выдаёт не полную залоговую стоимость, а её часть — обычно 50–80% в зависимости от типа недвижимости и кредитной политики организации.
Для квартир этот показатель, как правило, составляет до 75–80% от рыночной оценки, для апартаментов — 65–70%, для загородной недвижимости — 60–70%, для земельных участков и промышленных объектов — около 50%. Чем ниже ликвидность объекта, тем меньшую долю от его стоимости готов выдать банк.
Ключевой показатель здесь — коэффициент «кредит-залог» (LTV, loan-to-value), то есть отношение суммы кредита к стоимости залогового имущества. Максимальный уровень LTV зависит от типа залога: для квартир и апартаментов — до 80%, для коммерческой недвижимости — до 70%, для домов с земельным участком и таунхаусов — до 65%. На практике это означает, что даже при оценке квартиры в 10 миллионов рублей заёмщик может рассчитывать на сумму, не превышающую 7–8 миллионов, а с учётом дисконта за ликвидность — и того меньше.
Важно понимать: если оценка окажется ниже, чем рассчитывал заёмщик, максимальная сумма кредита также снизится. Банк не компенсирует разницу за счёт увеличения доли кредита в стоимости залога — это противоречит принципам управления рисками. Именно поэтому перед подачей заявки имеет смысл заранее понимать, как банк будет оценивать конкретный объект и на какую сумму реально можно претендовать.